「みんなで大家さん」破綻？高利回りの罠と投資家への影響を徹底解説！(不動産投資、ゲートウェイ成田、分配金遅延？)「みんなで大家さん」分配金遅延問題：投資家が直面する現実

今回は、不動産投資商品「みんなで大家さん」の問題について、様々な角度から掘り下げていきます。

高利回りの裏に潜むリスク、投資家の苦悩、そして今後の課題について見ていきましょう。

高利回りの罠：投資家の悲痛な叫びと遅延の始まり

まずは、問題の概要から見ていきましょう。

「みんなで大家さん」は多くの資金を集めましたが、分配金の支払いが遅延し、解約も困難な状況となっています。

投資家は高利回りを期待していましたが…。

みんなで大家さん】「犯罪だと思う。許せない」400万円投資したのに工事遅れ『分配金』の支払い止まる…代表は「アメリカの投資会社が資金を出してくれる」と繰り返すも出資者らは集団提訴に踏み切る（MBSニュース）

✅ 不動産ファンド「みんなで大家さん」は、全国の3万7千人以上から2000億円を超える出資金を集めたが、主力商品の分配金の支払いが遅延し、解約もできない事態になっている。

✅ 投資家は、老後の資金を補うために「ゲートウェイ成田」という大規模開発プロジェクトなどに出資し、年7％の分配金を得られると期待していた。

✅ しかし、プロジェクトは計画通りに進まず、分配金が支払われなくなり、出資者たちは集団提訴する事態に発展している。

さらに読む ⇒Yahoo!ニュース出典/画像元: https://news.yahoo.co.jp/articles/d0de594567e465ca6b72fdb4c59d578def26617a

この問題は、高利回りを謳いながらも、プロジェクトの遅延や資金繰りの問題が露呈した結果と言えるでしょう。

多くの投資家が、老後の資金や大切な貯蓄を失うという、非常に深刻な事態になっています。

2025年8月21日、不動産投資商品「みんなで大家さん」の分配金遅延という事態が発生しました。

この問題は、約3万8000人から約2000億円を集めた大規模プロジェクト「みんなで大家さん成田1号～18号」で起きました。

投資対象は成田空港隣接の商業施設「GATEWAYNARITA」でしたが、合同会社からの賃料入金遅延が原因で分配金の支払いが滞り、解約手続きも長期化。

解約希望者が殺到し、譲渡契約書の送付に6～12ヶ月、解約完了まで1年前後かかるという状況です。

高利回りを謳っていた一方で、プロジェクトの遅延や、資金繰りの問題が露呈し、70代の投資家は400万円を出資したものの、分配金が支払われず解約も困難な状況に陥っています。

行政処分（2024年6月）や、国からの早期警告も無視された結果、多くの投資家は、40年間貯めたお金を失うという深刻な被害に見舞われています。

2025年9月には、集団訴訟が開始され、5名の出資者が1億円の返還を求めて提訴しました。

この問題はテレビ朝日「グッド!モーニング」でも報道され、その深刻さが浮き彫りになりました。

うーん、これは酷い話だね。年7%の分配金ってのは魅力的に聞こえるけど、裏にはこんな落とし穴があったのか。経営者としては、資金調達の甘さと、リスク管理の甘さが目に余るね。

専門家の視点：リスクと課題

次に、専門家の視点から、この問題のリスクと課題を分析します。

不動産STのリスクや、不動産鑑定士の視点からの問題点など、多角的に見ていきましょう。

不動産ST「知っておきたい3種のリスク」

✅ 不動産セキュリティ・トークン（不動産ST）は、不動産や不動産関連資産を裏付けとした有価証券であり、投資対象不動産のリスク（価格変動、収益・費用変動、売買流動性、利用状況、処分に関するリスク）が投資リスクに直結する。

✅ 投資家は、不動産STを通じて、売却時の償還差益や運用期間中の不動産運用益を期待できるが、売却価格は鑑定評価額と異なる可能性があり、また、不動産運用益は収入減少や費用増加によって変動する可能性がある。

✅ 不動産STへの投資には、開示されている有価証券届出書などで個別の銘柄のリスクを詳細に確認する必要があり、法令改正や人手不足などの外部環境の変化も費用増加要因となる可能性があるため注意が必要である。

さらに読む ⇒KDX不動産セキュリティ・トークン｜個人投資家への新しい選択肢出典/画像元: https://www.kdx-sto.com/knowledge/articles/002

不動産鑑定士の見解は非常に重要ですね。

収益性、流動性、評価リスクと、さまざまな角度から問題点を指摘しています。

最新の情報を確認し、リスクを理解することが不可欠です。

不動産鑑定士の視点から見ると、この問題は複数のリスクを孕んでいます。

まずは収益性リスク。

グループ会社間の賃料依存、外部テナントに比べ実力キャッシュフローの測定の難しさ、予備的キャッシュ・リザーブの脆弱性、空港隣接商業施設の外部需要変動などが挙げられます。

次に流動性リスク。

600億円の売却方針における価格ギャップ、大型商業施設の売却における投資家層の限定、行政処分後のデューデリジェンス（DD）負担増、時間的コスト（分配再開の遅れ、在庫コスト、金利負担）などが課題です。

特に、薄い自己資本構造は売却損発生時に純資産を毀損するリスクを高めます。

評価リスクも重要で、鑑定評価における収益仮定の見直し、割引率・還元利回りの調整、キャッシュフローの安定化要件などが求められます。

投資家は最新の賃貸借契約、分配原資のフロー図、キャッシュ・リザーブの有無を確認し、鑑定評価書の確認も必須です。

金融機関は融資先の財務状況、担保不動産の評価見直しを検討し、スポンサーは賃料遅延の原因究明、ガバナンス強化策、追加的な資金調達と事業計画の見直しが重要になります。

あたしゃ、不動産とか難しいことはよく分かんないんだけど、リスクってのは、色んな形で潜んでるってことね。しっかり勉強しないと、騙されちまうってことだべさ。